موقف الشرع الإسلامي من اقتصاد العقار

اسم البرنامج: التقرير مع حسين شبكشي
مقدم البرنامج: حسين شبكشي
تاريخ الحلقة: الاثنين 26-2-2007
ضيوف الحلقة:
يوسف الفراج (قاضي ورئيس لجنة التسجيل العيني للعقار)
عبد الحميد الزامل (رئيس شركة الزامل العقارية – جدة)
حسين شبكشي: السادة والسيدات مشاهدي العربية السلام عليكم ورحمة الله وبركاته, أهلاً ومرحباً بكم إلى حلقة جديدة من برنامج التقرير مع حسين شبكشي, الأرض والعقار أساس القوة الاقتصادية في العديد من دول العالم, بل إن الكثيرين من خبراء الاقتصاد يعتقدون أن العقار هو أهم محرك اقتصادي, لكن يا ترى ما هو موقف الشرع الإسلامي من اقتصاد العقار؟ وكيف بالإمكان تحسين مناخ الاستثمار فيه؟ هذا هو موضوع حلقتنا اليوم, عبد الرزاق العليوي أعد لنا هذا التقرير وكما هي العادة نتابعه أولاً.

قضية اليوم
موقف الشرع الإسلامي من اقتصاد العقار

عبد الرزاق العليوي: بين الأرض والإنسان ارتباط وثيق, فهي تحتضن مسكنه وتعد مأوى لغذائه, فكانت العناية بها من خلال إحياءها وتشييد البناء عليها.
قاسم مشترك يجمع المدن والقرى بوجود الأراضي البيضاء التي لم تُستغل وظلت هكذا لعشرات السنين, مع أن الإسلام حث أفراده بإحياء الأراضي, بل ومنح المحيي حق الملكية.
د. خالد الماجد (باحث في الاقتصاد الإسلامي): إحياء الأراضي له أهميته الكبرى في الواقع وفي الشريعة, أما في الواقع فهو من جهة يعمر الأرض وينمي الاقتصاد, ويحرك سوق الإنتاج ويوجد فرص العمل, ومن جهة أخرى أنه يساهم في القيام بحاجيات الناس وضرورياتهم ويكمل رفاهيتهم.
عبد الرزاق العليوي: ولأن العقار يمرض ولا يموت, وريعه مستمر قام كثير من المسلمين وعلى مر التاريخ بوقف أراضيهم لأعمال الخير والإحسان.
التطور الحاصل في الزمن الحالي يفرض وجود تنوع وحسن إدارة لمصارف الأراضي الموقوفة, وأن لا تقتصر على المساجد فحسب بل تتعداه إلى المستشفيات ودور الأيتام والمحتاجين , وتوفير فرص عمل للأفراد.
د. عقيل العقيل (رئيس جمعية الحرمين الخيرية الأسبق): ينبغي أن نوسع أيضاً دائرة فهم الوقف, قد يكون الوقف في طباعة كتب, قد يكون في مدرسة, قد يكون في معهد, قد يكون في بعثة في تنظيم برنامج مثلاً بعثات, المهم أن يكون شيء له صفة الديمومة, ويكن نفعه واضح ويعود على الأمة بالخير إن شاء الله.
عبد الرزاق العليوي: تبقى المسؤولية كبيرة على المؤسسات المالية بتطوير أدوات استثمار العقارات, من خلال طرح منتجات جديدة تجعل تلك الأراضي والمباني تلعب دور أكبر في تحسين معيشة الناس.
من الممكن وعبر هذه الأرض ومثلها عشرات الأراضي في السعودية إقامة مصانع عليها توفر لقمة العيش للآلاف, أو مستشفيات تخفف من آلام المرضى, فما هي الطريقة الأمثل لاستثمار هذه الأراضي وتلك الأوقاف وتحويلها إلى منافع جمة يستفيد منها الحي والميت على حد سواء؟
عبد الرزاق العليوي - لبرنامج التقرير - العربية - الرياض.
حسين شبكشي: شكراً عبد الرزاق على هذا التقرير, للتوسع في موضوع حلقة اليوم, يسرني أن أرحب بضيوفي الكرام معي هنا في الأستوديو الأستاذ يوسف الفراج قاضي بوزارة العدل ورئيس لجنة التسجيل العيني للعقار, ومعي أيضاً من جدة الأستاذ عبد الحميد بن عبد الله الزامل رئيس مجلس إدارة شركة الزامل العقارية, أبدء أولاً بضيفي هنا الأستاذ يوسف الفراج, أستاذ يوسف مرحباً بك معنا في البرنامج.

يوسف الفراج: حياك الله.
حسين شبكشي: سيدي الكريم إذا أخذنا أول شيء يعني موضوع إحياء الأرض, هو قضية دائماً ما تكون جدلية ومهمة ما هو مقياس ومعيار الإحياء في الأراضي؟
يوسف الفراج: بسم الله الرحمن الرحيم, طبعاً الإحياء كما هو معلوم تعريفه العام هو أن يأتي شخصاً إلى أرض منفكة عن اختصاص أو ملك معصوم وهي تسمى في الفقه الإسلامي الموات فيحييها, وفي الحديث: "من أحيا أرضاً ميتة فهي له". فلا شك أن من أحيا أرضاً توؤل إليه بعد إحياءها.
حسين شبكشي: والمعنى بالميتة؟
يوسف الفراج: الميتة هي المفككة كما ذكرت, المنفكة عن ملك معصوم أو اختصاص, الأرض هذه لا يملكها شخص من الناس, وأيضاً لا يختص بها أحد أو دولة أو جهة أو أي جهة معينة تكون منفكة عن هذا كله, المعنى الدقيق لكلمة الإحياء والمعمول به في القضاء, وهو مذهب والأمام أحمد بن حنبل, أنه يُرجع به إلى العرف, فإذا قرر أهل الخبرة وعرف كل بلد يحدد معنى الإحياء في هذا البلد..
حسين شبكشي: بس ألا يترك هذا المجال للفوضى؟
يوسف الفراج: لا أبداً بل هو يعطي مرونة للشريعة الإسلامية, لأنه لا يمكن بحال أن تلزم في المنطقة الجنوبية بعرف أهل الشمال ولا العكس كذلك, ولا أهل الشرقية بعرف أهل الغربية في طريقة إحياء أراضيهم, لاسيما أن لكل جهة جغرافية محددة تفرض عليهم نوعية معينة لطرق الإحياء, في منطقة الجنوب مثلاً في الجبال هذه تحيا بوضع مدرجات معينة, في بعض المناطق الأخرى لا جبال, وبالتالي يشترط لإحياء هذه الأرض أن يضع عليها ردماً ليجمع الماء فيها, أن يزرعها وهكذا.. المعنى في ذلك أن القضاء يستند إلى عرف المنطقة في تحديد هل حصل الإحياء من عدمه, أيضاً هناك اختلاف بين الأراضي الزراعية والأراضي السكنية في تحديد معنى الإحياء فيها, وبالتالي برأيي أن هذه مرونة رائعة جداً في الفقه الإسلامي, وهي الحقيقة تعطي التوازن العدلي في هذا الجانب.

هناك ثغرات كبيرة في آلية التسجيل العقاري
حسين شبكشي: لكن هذا الأمر لم ينتقل إلى موضوع التسجيل الرسمي للملكية, وبالتالي هناك ثغرات كبيرة جداً في آلية التسجيل العقاري, والتي حصل فيها نوع من الخلل بالمصالح للناس عبر ضياع حقوق الملكية لهم فيها, كيف من الممكن تفعيل المنظومة الشرعية بهذا الشكل الذي تفضلتم بذكره مع الواقع التنظيمي الإداري الحديث؟
يوسف الفراج: شي مهم لا بد أن يشار إليه, نظام توزيع الأراضي البور الذي صدر في المملكة, وبعض التعليمات التي صدرت عام 87 مُنع, ما تحدثت عنه قبل قليل هو البعد الفقهي والمرجعية الفقهية لما يتعلق بالإحياء, واستناد القضاة عند إثبات الملكيات, ولكن في الواقع الآن وفي الحقيقة وحسب الأنظمة من بعد عام 87هـ مُنع الإحياء, وبالتالي لا تقبل المحكمة في الجملة أن يتقدم إليها شخص بعد عام 87 ويدعي إحياءً, هناك تفاصيل طويلة لهذا الجانب, ولكن كل ما ينظره القضاء هو ما كان قبل عام 87, الإشكالية أستاذ حسين في الموضوع أن الأنظمة لا تجبر وهذه الإشكالية التي تشير إليها, الأنظمة لا تجبر الشخص أن يثبت تملكه عفواً.. أن يحصل على صك لتملكه, وبالتالي قد تملك عقاراً في بعض المناطق لم يحتج ولم تأتِ إليه أدوات التسويق وأدوات التمويل, وما يضطره إلى الحصول على صك, وبالتالي لا يذهب إلى القضاء للحصول على هذا الصك وهنا صارت الإشكالية, بخلاف هذا بالمناسبة وفق نظام يسمى النظام الشخصي ما نعمل به الآن, نظام جديد سوف يُعمل به إن شاء الله يسمى نظام التسجيل العيني للعقار, هذا يوجب على كل شخص ويسمى بحجية القيد المطلق, إن لم يقيد فبمضي مدد محددة يعني لا يستطيع أن يستفيد من تملكه لهذا العقار ما لم يحصل على هذا الصك.
حسين شبكشي: فيه طبعاً فرضية أنه لماذا لا تضغط الدولة على كل من يمتلك بين قوسين أرض أن يسجلها؟
يوسف الفراج: لا لا يوجد أي شيء يمنع هذا, النظام الجديد هو أشرت إليه قبل قليل وصادر قبل..
حسين شبكشي: فيه إلزام؟
يوسف الفراج: أي نعم.. فيه إلزام نعم, يجبر أن كل شخص..
حسين شبكشي: مربوط بعقوبة في حالة عدم فعل ذلك؟
يوسف الفراج: لا قد يذهب حقه, نحن نتحدث الآن عندما نعلن للناس أنه وجوبية تسجيل الأملاك, وبالمناسبة لا يقتصر الأمر على تسجيل الأملاك فقط, وإنما جميع الحقوق ويعبر عنها بالقانون الحقوق العينية, ويقصد بها حق ملكية, حق انتفاع, حتى الإيجار يلزمك إذا كان لأكثر من ثلاث سنوات أن تسجل وإلا لا يكون حقك تجاه الغير, تجاه الغير لا يكون حجة, ولهذا هذا النظام الجديد يوجب على الجميع تسجيل ملكياتهم بل وجميع الحقوق التي لهم والالتزاما ت على عين العقار.
حسين شبكشي: فيه يعني سؤال يخطر على بالي وأنت تتحدث عن هذه الجزئية, يعني كيف من الممكن التأكد.. فيه آلية تدقيق الملكية نفسها في حالة حجة الإحياء أو حجة المصلحة العامة, كيف من الممكن التأكد منها فعلاً؟
يوسف الفراج: الحديث منها يعني يتعرض ويتطرق لموضوع حجج الاستحكام لدينا, ويعبر عنها وقد نُظمت نظام تنظيم العمالة نظام المرافعات الشرعية, لا يعطى شخص صك لتملكه إلا بعد مروره بإجراءات عديدة, ومن ضمنها الكتابة إلى ما يقارب أحد عشرة جهة, هذه الجهات هذا جانب, الجانب الأخر يعلن في الصحف للغير, وأيضاً أن يأتي بشاهدين عدلين يثبتان ويقران ويشهدان بأن فلاناً أحيا هذه الأرض قبل المنع.
حسين شبكشي: جميل, أنتقل الآن إلى ضيفي من جدة الأستاذ عبد الحميد بن عبد الله الزامل, أستاذ عبد الحميد مرحباً بك معنا في البرنامج.
عبد الحميد الزامل: أهلاً وسهلاً, حياكم الله جميعاً والمشاهدين جميعاً.
حسين شبكشي: شكراً سيدي ,السعودية بلد مترامية الأطراف, والاقتصاد الأكبر عربياً, وأركز على كلمة مترامية الأطراف, فمن غير المفهوم أبداً ولا من المنطقي أن يكون فيها أزمة إسكان, كيف من الممكن تفسير وجود أزمة إسكان في ظل وجود كمية هائلة من الأراضي الغير المستغلة؟
عبد الحميد الزامل: نعم, بسم الله والحمد لله, لا شك أن المملكة العربية ولله الحمد السعودية كثيرة السكان, وكذلك مترامية الأطراف كما ذكرت, الوحدات السكنية فيها عجز واضح جداً, والطلب أكثر من العرض حالياً, وهذا مشاهد ومعلوم لدى الجهات المختصة ولدى المستثمرين , ولدى أيضاً الباحثين عن العقارات..
حسين شبكشي: هذه معلومة مفهومة أستاذ عبد الحميد, لكن من البديهي الواحد لازم يسأل كيف من الممكن تحفيز الملاك لهذه الأراضي على أن يستثمروها بصورة تتحقق فيها الفائدة العامة والصالح العام؟
عبد الحميد الزامل: نعم, لا شك أن هذا العجز الحاصل له أسباب كثيرة, ويحتاج منا جميعاً تكاتف على أساس حل العجز, ونحن بحاجة إلى 150 ألف وحدة سكنية سنوياً حتى عام 2020, وهذه الحاجة يعني تضطر الحقيقة المستثمرين أن يبدؤوا بأعمالهم من داخل المخططات المتاحة سكنياً, باستحداث وحدات سكنية راقية وعلى مستوى يختص بكل الشرائح, الوحدات السكنية هذه لا شك أننا في حاجة إليها, لكن المطلوب من الجهات المختصة في الحقيقة مساندة المستثمرين والعقارين في حل هذا الإشكال, ويلاحظ أن الوحدات السكنية في ازدياد في القيمة التأجيرية, وفي حال فتح هذا الاستثمار فإنه أيضاً..
حسين شبكشي: الزيادة بعيدة جداً أستاذ عبد الحميد عن الاحتياج الفعلي, الزيادة لا تزال بعيدة تماماً عن الاحتياج الفعلي.
عبد الحميد الزامل: جداً صحيح..
حسين شبكشي: بالتالي هل هناك إجراءات من المطلوب أن تحدث حتى تضيق الفجوة؟
عبد الحميد الزامل: المشكلة الرئيسية أخي في الإسكان هي عملية التمويل, العجز الحاصل الآن سببه تعطل التمويل, والتمويل له سبب آخر في تعطله, أدواته الحقيقة التي تسهل التمويل مثل أدوات الرهن العقاري أو أدوات بشكل عام هذه في الحقيقة غير موجودة وغير متاحة بالشكل الكافي, المؤسسات التمويلية لا زالت لم تعمل بالشكل الكافي في المملكة, نحن بحاجة في الحقيقة إلى إجراء بعض السرعة في بعض الأنظمة من باب تسهيل..
حسين شبكشي: نستكمل هذه النقطة سيدي الكريم بعد الفاصل, أعزائي المشاهدين فاصل قصير ونعود من بعده إليكم لنواصل نحن معكم ابقوا معنا.

أعود مرة أخرى إلى ضيفي هنا في الأستوديو بالرياض الأستاذ يوسف الفراج, أستاذ يوسف فيه نهي صريح وواضح في الدين الإسلامي عن الذين يكنزون الذهب والفضة, وبالقياس أيضاً ممكن النهي عن الذين يكنزون الأراضي, المعنى الأساسي للاقتصاد هو الصالح العام, الاقتصاد الإسلامي الإبقاء على الثروات العقارية مجمدة بدون تحريكها يبدو بديهياً أنه يخالف فقه المصالح وفقه المقاصد, بالتالي هل آن الأوان لوضع زكاة واضحة وصريحة على الأراضي المعطل استخدامها؟

يوسف الفراج: قد يكون هناك مثل ما تفضلت أبعاد توجب العمل السعي والحثيث على إحياء هذه الأراضي, وإشراكها فيما يتعلق بجوانب التنمية, لكن موضوع الزكاة ووجوبها وشروطها وأركانها لا يتوقف على قناعتنا بوجود مصلحة أو تحديد شي معين, هي مرتبطة بقواعد أخرى تتعلق بالجانب الحقيقة الأكثر, والبعد الأبهر في موضوع الزكاة أن تكون هذه الأرض معدة للبيع, كما هو القاعدة الفقهية التي يتعلق بها حق المجموع حق الغير, فإذا كان الشخص معداً هذه الأرض..

حسين شبكشي: في ظل أزمة خانقة للإسكان..
يوسف الفراج: قد تكون ليست الإشكالية الوحيدة فقط بوجود.. بالمناسبة هناك من يرى هذا الرأي الذي تفضلتم فيه من العلماء المشهورين في الوقت الحاضر, إلا أنه يحتاج.. الفتوى هذه تحتاج الحقيقة قرارات من مجامع فقهية وهيئات كبار العلماء, لأن الأمر لا يمكن أن ينظر له من بعد وزاوية واحدة, موضوع الاحتياج هذا لا يعني يقتصر فقط وليس سببه هذا الأمر, بقدر ما أن الموضوع يحتاج إلى عدالة في توزيع الأراضي, يحتاج إلى البحث الجاد والحثيث في هذه الجوانب, التمويل لهذه الأمور من الجهات المختصة, وجود تشريعات تحقق هذه الأمور, هناك حديث طويل يعني يمكن أن يغطى في هذه الجوانب, لكن ليس لا يمكن نأخذ هذه الجزئية وبالتالي نوجب الزكاة لاحتياج الناس لهذه الأراضي.
حسين شبكشي: فرص الاستثمار أستاذ يوسف في مجال العقار فرص هائلة جداً كما هو معروف للجميع, لكن تبقى هناك مشكلة في حجية الصكوك, فيه ناس كثير تعتقد أنه لا تزال حتى هذه اللحظة الملائة القانونية أو الشرعية أو التشريعية والنظامية للصكوك لا تزال محل مسائلة, في أحياناً كثير من الأراضي فيها أكثر من صك, وفيها صكوك عليها فاصلة عليها علامة معينة تفرق في الملكية بصورة قاطعة.
يوسف الفراج: هذا كلام بالنسبة لنظام القضاء نص صريح على أن الصكوك لها حجية, وبالتالي لا يجاوز الطعن على الصكوك إلا استناداً إلى أمرين, استناد إلى تزويرها أو مخالفتها للأصول الشرعية, ما تفضلت فيه تسأل عن أو تشير إلى موضوع أنه وارد جداً في القضاء أن يتقدم شخص وينتزع أرضاً ممن هي بيده, بحكم أن قد اشترى هذه الأرض قبل ذلك, هذا نعم موجود, ومستند إلى قاعدة فقهية أن الدعوة تقام على من بيده العين, وعلى جواز التتبع حسب ما ينص النظام فهذا موجود, الحل لهذا أن يمنع الشخص أو أن القضايا تتجه ويجتهد ويسود في القضاء, السائد كما أشرت إليه قبل قليل أنه يجوز تتبع هذه العين على من بيده, إذا اجتهد القضاء وقرر القضاء وقرر مثلاً الجهة المختصة في القضاء مجلس القضاء الأعلى هذا التوجه هو توجه محمود, منع الشخص من تتبع العين ذاتها, وإنما يذهب إلى من غره أو إلى من أوقع عليه الضرر فهذا وارد, لكن أرجع وأقول نحتاج إلى اجتهاد قضائي من الجهة المختصة بمجلس القضاء الأعلى.

سندات المساهمة فيها اجتهادات
حسين شبكشي: أعود إلى جدة والأستاذ عبد الحميد الزامل, أستاذ عبد الحميد لفترات طويلة جداً كانت الكثير من المساهمات العقارية تعلن وبصريح العبارة عن عائد محدد واضح بنسبة مئوية محددة بشكل صريح العبارة, وهذا يخالف المفهوم الشرعي لضمانة الربح والعائد بصورة مقدمة, مع أن كان تداعي هذه بعض منها على الأقل أنها مساهمات شرعية, أين الخلل في هذا الأمر سيدي الكريم؟
عبد الحميد الزامل: المساهمات أستاذي الكريم هي عبارة عن شراكة بين رب المساهمة وبين المساهم نفسه, وهذه الشراكات إذا لم تقم على الصدق والبيان كما ذكر الرسول صلى الله عليه وسلم, فإن صدق وبيّن بورك لهما, إذا لم تقم على هذه من ناحية الشفافية والصدق لا شك أنه طبعاً هناك فيه مخاطرة, الذي يحصل الحقيقة في السوق من حيث المساهمات. . يحصل في المساهمات العقارية وغيرها, لكنه لا شك أنه ظهر على مستوى عالي جداً في المساهمات هذا ناتج الحقيقة من إهمال الحقوق, وعدم وضوح الحقوق بين الطرفين, لا توجد العقود الكافية, سندات المساهمة الحقيقة فيها اجتهادات, ولم يتم الحقيقة يعني توضيحها وبيانها من خلال الجهات المختصة, في الحقيقة أيضاً من الأسباب الكبيرة التي ظهر فيها الإشكالات في المساهمات أن رب المساهمة..
حسين شبكشي: يعني هل آن الأوان أستاذ عبد الحميد باعتبار أنه فيه مبالغ بالآلاف الملايين من الريالات تدخل في هذه المساهمات, هل آن الأوان للمطالبة بوجود لجان شرعية في هذه المساهمات؟
عبد الحميد الزامل: لا شك, لكن لا بد الحقيقة النظر إلى أنه يجب أن تدخل المشاكل المتعثرة والكبيرة جداً التي لم تعد ولم تكون لها جاهزية وقابلية للمساهمة, لكن لا بد في الحقيقة من وجود الهيئات الشرعية.
حسين شبكشي: بالتحديد لازم يكون هيئات شرعية متخصصة بطبيعة الحال, على أساس أنه أصبح عالم العقار فيه تخصص كبير جداً، وأنتقل إلى أحد المختصصين في هذا المجال أستاذ يوسف الفراج, أستاذ يوسف أسألك في سؤال وصلني بالبريد الإلكتروني سيدي الكريم بالفاكس, هو السؤال طويل شوي أختصر لك هو, لماذا البلديات تعارض البناء في الأراضي التي يملكها أصحابها بوثيقة اشتراها صاحبها من مكتب عقار معتمد ومصرح له, ولا تدخل الخدمات لصاحب المبنى الذي يغامر ويبني بدون صك وبدون تصريح, بناء على العلم السماح لهم ببناء وإدخال جميع الخدمات لهذا المبنى له مردود جيد للعقار, وتخفيض سعر الشقق التي يعاني منها المواطنين, وممكن تكون الفائدة تعم على شرائح مختلفة؟ أبو منير من مكة.
يوسف الفراج: لا طبعاً مع احترامنا لوجهة نظر الأخ أبو منير, لكن هذا غير صحيح أبداً, هنا تكون فوضى, بهذا يكون لكل واحد يحمل وثيقة ولا نعلم مصداقية هذه الوثيقة ولا مصدرها, ويمكن أن يتواطأ اثنين أو أكثر على كتابة وثائق, وممكن أيضاً تحت توقيع مكاتب عقارية, وبالتالي يبني عقاراً ونتورط في وجود كمّ عشرات الآن الإحياء, لا أقول الوحدات العقارية بل الأحياء العشوائية اللي يعبر عنها بالمغتصبة, بسبب البناء عليها من غير وجود صك شرعي يجيز لهم ذلك, لأنه عندما نتحدث عن صك إما صك حجز أحكام صادر من المحاكم, أو صك صادر من كتابات العدل, فنتحدث عن ضمانات عديدة جداً قامت بها الجهات المختصة ابتداءاً من المحاكم الشرعية وكتابات العدل, واستناداً ما لدى الجهات الفنية اللي هي بلديات وغيرها, الكتابة للمواصلات الكتابة للمالية للأوقاف وغيرها, جهات كثيرة تضمن أن هذا العقار ملكاً لهذا الشخص, وبالتالي أنا لا أتفق معه في هذا الجانب, تعليق بسيط إذا سمحت لي على المساهمات العقارية, المساهمات العقارية ما أشرت إليه هناك نسبتان يشار إليهما في الدعاية للمساهمات العقارية, طبعاً أتحدث عن قبل الآن لا يوجد مساهمات, أما المساهمات النسبة التي تشير إلى أنه توقع ما يعبر عنه بالجدوى الاقتصادية أنه سوف تكسب المساهمة 70 أو 80% ليس هناك إشكال فقهي صحيح واضح, غاية ما هنالك إذا ثبت التدليس من هذا الشخص وهو كثيراً ما يحدث للأسف الشديد فهنا يُمنع أما مبدأ..
حسين شبكشي: يبرز الرقم بطريقة لافتة في الإعلان..
يوسف الفراج: هذا تدليس, لكنه لا يعني ليست مؤاخذة في العقود, وبالتالي بالمناسبة مُنع هذا في الضوابط الأخيرة التي صدرت, منعت وضع نسبة متوقعة للأرباح, النسبة الأخرى أنا أتحدث عن نسبتين هذه نسبة, والنسبة الأخرى التي يشار إليها وهي الواجبة ولا يصح العقد إلا بها, هي النسبة التي تكتب في العقد التي تحدد حق صاحب المساهمة, وحق دافع المبلغ المالي هذا لا بد منه, ولا بد أن يكون نسبة فقط, إما إن وضع مبلغ محدد فهنا ندخل في الممنوع المحرم شرعاً أما أن تكون نسبة في العقد..
حسين شبكشي: ليش ممنوع ومحرم شرعاً سيدي؟
يوسف الفراج: لأنه ضمن له ونحن نتحدث عن تجارة لا يجوز أن يكون فيها ضمان لا لرأس المال ولا للأرباح.
حسين شبكشي: أعود إلى جدة والأستاذ عبد الحميد الزامل ضيفي من هناك, أستاذ عبد الحميد فيه مشكلة في أخلاقيات العمل العقاري؟ هل هناك تفاوت في الأداء ما بين فكرة أو أخرى أو شركة أو أخرى بحيث يصبح فيه مطالبة بوضع ميثاق شرف لهذه المهنة؟
عبد الحميد الزامل: هذا صحيح نحتاج نحن إلى تعزيز الحقيقة أخلاقيات العمل التجاري بشكل عام, وخاصة العمل العقاري لأن له ظروفه الخاصة, نحن نحتاج لا شك إلى الصدق والالتزام, الوفاء الحقيقة بالاتفاقيا ت, تشجيع أو تأكيد قاعدة ضرر ولا ضرار, كذلك أيضاً إمهال المعسر, فيه قضايا وأخلاقيات الحقيقة في السوق مع الأسف غير موجودة, أيضاً مثل ما ذكرتم حول النقطة السابقة إذا تكرمت, هي مسألة الحقيقة الخداع أنا أسمي الخداع الشكلي والخداع الإعلامي والتزييف, عند طرح المساهمات أو طرح المشاريع بإعلان نتائج قد تكون مغلوطة, أو قد تكون متوقعة بتوقع خيالي لا يحصل في عالم العقار من خلال الخبرات المتراكمة.
حسين شبكشي: هذه طبعاً مشكلة يتعايش بسببها الكثيرين على أمل تعديل الأوضاع العقارية, أعزائي المشاهدين فاصل قصير ونعود من بعده إليكم لنواصل نحن معكم ابقوا معنا.

حسين شبكشي: مرحباً بكم من جديد أعزائي المشاهدين, أواصل حواري مع ضيوفي وأعود إلى ضيفي هنا في الأستوديو الأستاذ يوسف الفراج, أستاذ يوسف فيه عندي فاكس من الدمام السيد عبيد محجوب, آخذ منه جزئيتين مهمة, هل يُعقل أن يصل قيمة الأرض المتر الواحد 800 إلى 4000 ريال أغلى من تكاليف البناء نفسها ونحن في قارة صحراوية, النقطة الثانية البذخ في تجهيز المخططات العقارية البذخ فيها والصرف عليها بشكل لافت.
يوسف الفراج: أنا رأيي في مثل هذه الاستفسارا ت نكون بين جانبين, بين جانب التدخل في السوق وفي الآليات وما يتعلق بذلك, وأنا برأي أن يعني قد يكون هناك تحفظ على هذا الاتجاه, الجانب الأخر أيضاً لأننا نكون أيضاً مسكونين بإشكالية عدم توفر الأراضي والوحدات العقارية واحتياج السكان, ونتحدث عن نسبة تفوق 50% من الشباب الذين لا يبلغون 35 سنة, والخطة الخمسية الثامنة تتحدث عن احتياج هائل جداً للوحدات العقارية, وبالتالي قد يتجه البعض إلى التدخل في ثوابت أخرى تتعلق بالسوق سواء عقارية هي سوق تجارية بصورة عامة, أنا قد لا أتفق تماماً مع كل هذه الاتجاهات, أنا مع ضرورة التغيير, نحن نتفق على وجود إشكالية ولا بد من تغييرها, ولكن قد لا تكون بعض الاجتهادات التي يذهب إليها البعض صالحة, موضوع البذخ في تجهيز بعض المخططات, قد يكون الخط مخطط في أحيان معينة, وقد يوجد من الناس من يريد مثل هذه المخططات التي قد تكون بوضع معين برقي معين بمواصفات محددة, الحديث إذاً هي منظومة متكاملة يشترك فيها يبدو أطراف كثيرة ابتداءً من الدولة بمؤسساتها مروراً وهم الأهم السوق, يعني صانعوا السوق تجار العقار ونحوهم, أيضاً البنوك ودورهم في التمويل وشركات التمويل وانتهاء بوعي المواطن واحتياجاته وقدراته على أن يكسب أرضاً ويبني عليها.

لا يوجد نظام يلزم الأشخاص بإثبات تملكاتهم في السجلات العقارية
حسين شبكشي: فيه أراضي كثيرة ملكيتها تعود لأشخاص ما عندهم الوثائق المطلوبة بالشكل التقني الحديث, ممكن تكون وثيقة مبايعة, ممكن تكون شهادة من اثنين إلى آخره.. يعني طبعاً كيف يتم التعامل مع هذه الحالات وهي كثيرة جداً؟ وحتى لا نفقد السوية المطلوبة والعدالة المطلوبة لملكية هؤلاء الأشخاص, ولا تكون هذه فرصة لأن يتملك أحد ثاني هذه الأرض بوضع اليد عليها؟
يوسف الفراج: طبعاً كما أشرت قبل قليل ليس لدينا نظام يلزم الأشخاص بإثبات تملكاتهم في السجلات العقارية, ولكن للأسف الشديد ما تفضلت فيها صار يعني سوق هائلة لبيع مثل هذه العقارات مع عدم التحقق, أما من ناحية نظامية وقضائية لا يجوز بحال أن تفرغ مثل هذه الأراضي ولا أن تباع, ولا أن يصادق عليها من قبل الجهات القضائية, وهذه ضمانة جيدة وصحيحة, للأسف الشديد هناك شيء أكثر من هذا يترافع اثنان إلى القضاء ويحصلون على صك نسميه صك خصومة, لا يثبت التملك بقدر ما أنه يفك النزاع الموجود بين الطرفين المدعي والمدعي عليه, ويشير القضاة في صكوكهم وكل صك لابد أن يشار إليه إلى هذه الجملة أن هذا الصك غير صالح للتملك, ولا بد أن يخرج حجز أحكام, ولا يجوز الاعتماد عليه ولا الإفراغ منه, ننص على هذه العبارة كلها, لأنه كان هناك ظاهرة ولا زالت للأسف الشديد محاولة طبعاً قديماً كانت موجودة الآن قلت كثيراً, وبالتالي أنا أنصح الناس وأحذرهم مثل هذه الصكوك لا يجوز اعتمادها, لا يوجد إلا نوعين من الصكوك فقط يجوز الاعتماد عليها, صك حجة أحكام صادرة من المحكمة وهذا واضح بإثبات الحجية, أو صك إفراغ صادر من كتابات العدل مبني إما على حجة أو على منحة, هذان الصكان هما الصالحان, هما المستندان الصالحان للتعامل وفق إثبات ملكية هذا الشخص والتعامل وفقاً لهذا الأمر بناء على هذا الصك.
حسين شبكشي: مع ازدياد المتطلبات المختلفة والإشكاليا ت المختلفة في عالم العقار والسكن سواء الشقق أو المنازل أو المخططات وغير ذلك من الاحتياجات الحديثة, هل آن الأوان لاستحداث محكمة عقارية؟
يوسف الفراج: المحكمة العقارية يعني حتى لو تحدثنا طويلاً وتحدثنا عن رساميل هائلة في السوق العقارية وما إلى ذلك, وأيضاً الأوعية الاستثماري ة العقارية, إلا أني لا أصل إلى القناعة التامة من الاحتياج إلى محكمة عقارية, بقدر ما أننا بحاجة إلى دوائر عقارية وهو الأنسب, الأمر الملكي الأخير الذي صدر في الترتيبات القضائية أوضح أنواع المحاكم محكمة عامة، محكمة جزائية, محكمة أحوال شخصية, محكمة تجارية محكمة عمالية لا يوجد محكمة للعقارية, ولكن لا يمنع من استحداث دوائر بسبب حجم هذه القضايا, وأيضاً الاحتياج الفني لخبرة معينة, وأيضاً الاحتياج إلى تراكم خبرات قضائية لدى قضاة معينين يحكمون بهذه الأمور, فلا مانع بل هو مناسب جداً أن تكون هناك دوائر متخصصة للنزاعات العقارية.
حسين شبكشي: الأستاذ عبد الحميد الزامل أعود إليك سيدي الكريم مرة أخرى, مهنة العقار وتجارته تغيرت الآن بشكل كبير جداً سواء من حجم رؤوس الأموال التي تدخل فيها أو التخصصات التسويق والتطوير وغير ذلك من الصناعات المساندة لهذه الخدمة العقارية, بالتالي هل هناك دواعي لتغيير المفهوم التقليدي لشركات العقار باستحداث أيضاً قطاعات داخلية فيها تلبي الاحتياج المتغير؟
عبد الحميد الزامل: هذا صحيح, نحن بحاجة إلى مراكز ايضاً دراسات وأبحاث للقطاع العقاري تعنى بدراسات الجدوى, وتعنى أيضاً بالدراسات الشرعية المتعلقة في الجانب العقاري, هذا التطور الحاصل الآن في عالم العقار هو الآن نقلة من العمل التقليدي إلى ما يسمى بصناعة العقار, أصبح العقار الحقيقة متعلق بكل قطاعات التنمية, قطاعات التنمية لا بد لها من مرور من خلال القطاع العقاري, أرجع إذا تكرمت أستاذ حسين لنقطة سابقة وعلق عليه موضوع الأسعار التي ذكرها أحد المشاهدين, هذه الأسعار التي تحدث عنها كون أنها متضخمة, هذا نتاج حقيقة أيضاً عن التضخم السعري في كثير من السلع في المملكة ولكن مع هذا لا زلنا نحن ولله الحمد..
حسين شبكشي: يعني سيدي الكريم ناس كثير كانت تركز على سوق الأسهم أنه فيه مضاربة محمومة, لكن أنا صراحة خلال إعدادي لهذه الحلقة كنت أرى بعض المناطق في المملكة العربية السعودية ارتفعت فيها الأسعار أكثر بكثير من سوق الأسهم نفسه.
عبد الحميد الزامل: أستاذي الكريم الأسعار لا زالت في المتناول, الآن في دول الخليج المجاورة الأسعار أعلى من أسعار السعودية من حيث القطع السكنية, الأسعار تتجاوز الأرقام هذه, تصل إلى ألفين وثلاثة آلاف ريال, بينما نحن في الأسعار قد تترواح ما بين لا تتجاوز الألفين ريال في غالب مدن المملكة.
حسين شبكشي: فيه أيضاً سؤال آخر أستاذ عبد الحميد فيما يخص المستقبل المهني للشركات التقليدية في مجال العقار, هل الآن بات من.. أن تطالب شركات العقار قبل الإعلان عن مشاريعها العملاقة أن تجعل بوليصة تأمين معينة في حالة إخفاقها في تلبية المشروع لصالح المساهمين لأنه في كثير من الحالات المساهمين يفقدوا أموالهم تماماً؟
عبد الحميد الزامل: صحيح أدوات الضبط الحقيقة الآن تحسنت كثيراً بعد تدخل هيئة سوق المال وعمل بعض الإجراءات والآليات, عملوا المساهمات والصناديق العقارية, الآن وجود مثل هذه الصناديق هذه نعتبرها نقلة نوعية في الاستثمار العقاري, ولأن هذا الآن أصبح هناك تحالف ما بين المؤسسات التمويلية أو المؤسسات البنكية التي عليها رقابة قانونية ومحاسبية, في المقابل تحالفت مع المطورين, فلا وجود الآن في هذه المرحلة للشركات أو للمؤسسات التقليدية لأن المرحلة الآن مرحلة إعلان, مرحلة تسويق مرحلة علاقات مرحلة أيضاً تمويل وتحالف مالي وفني.
حسين شبكشي: جميل, إلى الأستاذ يوسف الفراج ضيفي هنا في الأستوديو أعود مرة أخرى, أستاذ يوسف الفراج فيه فاكس من المهندس علي الراشد يسأل عن عدالة التوزيع في المنح, وأن هل المنح المقدمة الآن للمواطنين قابلة للاستفادة أحياناً بعيدة خارج أطر المدن التقليدية أو حتى لا تصلها الخدمات, كيف من الممكن إيجاد آلية فيها نوع من العدالة في توزيع الأراضي؟
يوسف الفراج: طبعاً الحديث يبدو أنه ذو شجون وحديث طويل, لكن بالنسبة للمنح الموجود الآن ثلاث أنواع من المنح, فيه منح زراعية وفيه منح سكنية التي تعطى لذوي الدخل المحدود, وهناك منح أيضاً تصدر من الجهات الخاصة الرسمية, القصد من هذا أن موضوع المنح يستند على الإقطاع من ولي الأمر, وفق شروط وضوابط محددة واردة حسب الأنظمة, تعطي الحق, المفيد هنا الحديث عن أن يعني ضرورة وجود آلية فعلاً توضح, هناك آليات كانت تكفل إلى حد كبير أن يكون هناك جانب من العدالة, لكن قد يكون هناك فيه تلاعب من بعض الأشخاص أو غيرهم في الحصول على أكثر من منحة, في الوصول والنفوذ إلى أمور يمنعه النظام من الوصول إليها, الحديث حول هذا الأمر يعني أدى إلى وجود شيء من الفساد في هذا الجانب, ولكن المبدأ الفكرة اللي هو إقطاع أن ولي الأمر يُقطع وفق احتياجات الناس في هذا الجانب.
حسين شبكشي: كيف من الممكن الحد يعني من ظاهرة وضع اليد اللي ما فيه إحياء للأرض, فيه آلية تشريعية ممكن تضع ضوابط لهذا الشيء؟
يوسف الفراج: هو لا يوجد إلا المنع, اللي صاير أن الناس الشخص ممنوع أن يضع يده كما ذكرت قبل قليل بعد عام 87 هـ, هناك لجان في الإمارات المناطق تقوم بإزالة ما يسمى بالأحداثيا ت, أنا طبعاً قد أتفق واختلف طبعاً مع هذه اللجان في هذه الأمور, وهل هي بالكفاءة المطلوبة من عدمها هذا أمر يطول شرحه, لكن لا يوجد حسب معرفتي إلا المراقبة من الجهات المختصة لعدم تسلط أو وصول البعض ووضع أيديهم على هذه الأراضي, ولكن الحقيقة لكي يكون هناك توازن, الناس يتحدثون عن أنه بقدر ما يمنعون الناس من وضع أيديهم بهذا الأمر, لا بد أن تكون المنظومة متكاملة وأن يتحصلون على حقوقهم, وأن تكون هناك احتياجات احتياجاتهم موفرة وما إلى ذلك, وسوف يكون هناك عدم تناغم عدلي إن صحت هذه العبارة في المنع هكذا, أنا مع المنع الحقيقة لأن فتح الباب سوف يسبب فوضى جداً, ولكني مع وبقوة أن يكون هناك يعني آليات وإجراءات لإعطاء الناس حقوقهم, ولا يلزم بالمناسبة نحن نتحدث ثقافة السعودية لا بد من أرض ويبني عليها مسكنا كبيراً وما إلى ذلك, قد يكون هناك مجمعات وحدات عقارية شقق وما يعني ما يحقق السكن بهذا التعبير للمواطن.